Samsun’da kentsel dönüşüm süreci hızla ilerlerken, birçok vatandaşımız müteahhitlerle “kat karşılığı” olarak bilinen sözleşmeleri yapma aşamasına geliyor. Oysa bu ifade günlük hayatta doğru gibi kullanılsa da, hukuki açıdan tam olarak doğru değildir. Aslında bu tür sözleşmelerin hukuki adı *“arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”*dir. Çünkü mülkiyetin asıl konusu arsa payıdır — yani, arsa sahibi inşaat karşılığında binadan bağımsız bölüm değil, arsa payına düşen hak oranını devreder. En son yazımda arsa payı konusu da ayrı değinmiştir.
Bu ayrım önemsiz bir kelime farkı gibi görünse de, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesinde büyük rol oynar. “Kat karşılığı” ifadesi yalnızca teslim edilecek daireye odaklanırken, “arsa payı karşılığı” tanımı hem tapu hem de hukuki güvence sağlar.
Tarafların Hakları Net Olmalı
Sözleşmede arsa sahipleri ve müteahhit açık şekilde tanımlanmalı. Birden fazla arsa sahibi varsa, herkesin payı net olarak belirtilmeli. Bu, ileride çıkabilecek tapu veya paylaşım anlaşmazlıklarının önüne geçer.
Paylaşım Oranları Belirleyici
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en kritik bölümü, arsa sahiplerine ve müteahhite düşecek bağımsız bölümlerin paylaşımıdır. Hangi dairenin hangi cephede, hangi katta ve hangi büyüklükte olacağı açıkça belirtilmeli. Uygulamada genellikle % üzerinden anlaşma sağlanmakta. Ancak şerefiyeden dolayı fiyat farkı oluşması, ya da inşaat sonundaki daire karşılığı arsa sahipleri ilave olarak para ödeyecekse bu gibi durumlarda proje üzerinden hangi bağımsız bölümlerin taraflar olarak alacağı belirtilmelidir. Bizlerin uzman olarak önerdiği yol da budur, % üzerinden belirlenen paylaşım oranları ilerde problemlere sebebiyet verebilir. Bu noktada, SPK lisanslı gayrimenkul uzmanları ve kentsel dönüşüm uzmanları ile birlikte çalışılmalıdır.
Süre, Teslim ve Cezai Şartlar
İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri, ruhsat ve iskan süreçleri net şekilde yazılmalıdır. Gecikme yaşanırsa arsa sahiplerinin mağdur olmaması için cezai şartlar (örneğin kira ödemesi veya günlük gecikme bedeli) mutlaka sözleşmede yer almalıdır.
Teknik Özellikler ve Güvence
Kullanılacak malzemelerin kalitesi, işçilik standardı ve ortak alan düzenlemeleri teknik şartnameyle birlikte sözleşmeye eklenmelidir. Müteahhidin işi yarım bırakma riskine karşı banka teminat mektubu veya tamamlama sigortası alınması büyük önem taşır. Bunlar mümkün değilse bir diğer yol olarak; firmanın yönetici ya da ortakları şahsi olarak kefalet ya da garanti verebilirler.
Tapu ve Hukuki Güvence
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulumu, tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı ve ipotek yasağı açıkça yazılmalıdır. Ayrıca, uyuşmazlık halinde hangi mahkemenin yetkili olacağı belirtilmelidir.
Uyuşmazlık Durumunda Hangi Mahkeme Yetkilidir? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri “karma nitelikli sözleşmelerdir” ve genellikle hem borçlar hukuku hem de tapu/mülkiyet ilişkilerini kapsar. Her iki durumda da uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemeleri’nin taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde görülür. Genellikle sözleşmelere, “Bu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda Samsun Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.” şeklinde bir hüküm eklenir.
Dava sürecinde mahkeme, sözleşme hükümlerini, inşaatın fiili durumunu, değerleme raporlarını ve tarafların edimlerini birlikte değerlendirir. Eksik veya ayıplı iş, sözleşmeye aykırılık, gecikme veya tapu devri yapılmaması gibi durumlarda bilirkişi incelemesi yapılır ve karar buna göre verilir.
Son olarak unutmayalım; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca bir kâğıt değil, geleceğimizi belirleyen bir belgedir. Her vatandaşın bu süreci bilinçli yürütmesi, ilerideki mağduriyetleri önler. Sözleşmede atlanan en ufak bir husus bile yıllarca süren mağduriyetlerine, hak kayıplarına yol açabilir. Amacımız; süreci sorunsuz bir şekilde tamamlayıp dairelerimizi teslim alabilmek olmalıdır, çünkü olası bir dava yolu süreci oldukça uzatacaktır. Bu süreci bilinçli yürütmek, hak kaybı yaşamamak ve adil paylaşım sağlamak için mutlaka uzman mühendis, avukat ve gayrimenkul değerleme uzmanı/ kentsel dönüşüm uzmanından destek alınmalıdır.
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Yüksek Mühendis
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi
