Türkiye’de kentsel dönüşüm uzun yıllardır gündemde olmasına rağmen, uygulamada hâlâ parçalı ilerleyen, çoğu zaman yeterli analiz ve planlama yapılmadan başlatılan bir süreç olarak karşımıza çıkmaktadır. Oysa kentsel dönüşüm; daha önceki yazılarımda da sıklıkla bahsettiğim gibi bir ekip işi olup muhakkak ortak akılla yola çıkılması gereken bir süreçtir. Bu süreç en temel özetiyle; kentlerin geleceğini planlamaktır. Bu durum ciddi sorumluluk bilinci gerektirmektedir.
Bu bakış açısıyla Samsun’un Atakum ilçesinde, 740 Evler bölgesinde yürüttüğümüz çalışmada; bir proje olmanın ötesinde, kentsel dönüşümün nasıl yapılması gerektiğine dair model geliştirme süreci olarak ele alınmaktadır. Tüm ekibimizle birlikte ortaya koyduğumuz bu yaklaşım, klasik dönüşüm pratiklerinden farklı olarak analiz, katılım ve değerleme temelli bir sistematiğe dayanmaktadır.
Dönüşümün Başlangıç Noktası: Veri ve Analiz
Sürecin ilk aşamasında gerçekleştirilen “Kentsel Dönüşüm Talebi Değerlendirmesi, Sosyal-Demografik Analiz ve Sürdürülebilir Tasarım Esasları” çalışması ile bölgenin mevcut yapısı, kullanıcı profili ve ihtiyaçları bilimsel veriler ışığında ortaya konulmuştur. Bu çalışma, yalnızca mevcut durumu anlamaya yönelik değil; aynı zamanda dönüşümün yönünü belirleyen stratejik bir karar zemini oluşturmuştur. Bugün Türkiye’de kentsel dönüşümün en büyük eksikliği olan “analizsiz başlangıç”, bu modelde sistematik olarak ortadan kaldırılmaktadır.
Sahada Kurulan Güven: Katılımcı Süreç Yönetimi
Geliştirilen modelin bir diğer temel ayağı ise katılımcı ve şeffaf yönetim anlayışıdır. Bu kapsamda 740 Evler’de hak sahipleriyle bu ay gerçekleştirilen bilgilendirme toplantısında; mimari ekip, hukuk danışmanları, olası müteahhit firma, gayrimenkul değerleme uzmanları, kentsel dönüşüm uzmanları ve gayrimenkul danışmanları aynı platformda buluşturulmuştur. Bu yapı ile süreç yalnızca anlatılmamış; soruların yanıtlandığı, belirsizliklerin giderildiği ve güvenin inşa edildiği bir zemin oluşturulmuştur. Kentsel dönüşümün sürdürülebilirliği, tam da bu güven ilişkisinin kurulmasına bağlıdır.
Adil Paylaşımın Temeli: Değerleme Süreci
Gelinen aşamada sürecin en kritik adımlarından biri başlatılmıştır: gayrimenkul değerleme çalışmaları. Her bir bağımsız bölümün mevcut piyasa değeri; SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından, objektif piyasa verileri, teknik analizler ve yasal çerçeve doğrultusunda belirlenmektedir. Bu yaklaşım, dönüşüm süreçlerinde en çok tartışma yaratan paylaşım konusunu, veriye dayalı ve şeffaf bir sisteme dönüştürmektedir. Daha süreç başlamadan hak sahiplerinin hak ve taşınmaz değerlerini koruma altına alınması açısından oldukça önemlidir.
Bir Projeden Fazlası: Referans Model
740 Evler’de uygulanan bu yaklaşım; analizle başlayan, katılımla güçlenen ve değerleme ile güvence altına alınan bir model ortaya koymaktadır. Dikkat çekmek isterim ki; henüz ortada riskli yapı tespiti yok, müteahhit seçimi yok. Sadece yolun en başında yapılması gerekenleri şeffaflıkla ortaya koyuyoruz. Avukat, mühendis, gayrimenkul değerleme ve kentsel dönüşüm uzmanları, gayrimenkul danışmanları, mimarlar ile birlikte bölgenin analizi yapılarak; “insanlar nasıl yaşam alanlarında yaşamak istiyor”, “mevcut imar buna uyumlu mu?”, “karbon ayak izini minimum yapacak şekilde nasıl bir proje üretebiliriz?” vb. sorularını hak sahipleri ile yanıtlamaya çalışıyoruz. Yine ortada riskli yapı tespiti yok ve biz şimdi de mevcut durum gayrimenkul değerleme raporlarını hazırlamaya başlıyoruz.
Ve belirtmek isterim ki; bu çalışmanın asıl hedefi yalnızca bir alanın dönüşümü değildir. Bu süreç, Atakum’da ve daha geniş ölçekte Türkiye’de yürütülecek kentsel dönüşüm projeleri için uygulanabilir, ölçeklenebilir ve sürdürülebilir bir referans model oluşturma amacı taşımaktadır. Başka bir ifadeyle, bugün 740 Evler’de atılan adımlar; öncelikle şehrimiz için gelecekteki dönüşüm süreçlerinin daha sağlıklı, daha planlı ve daha adil şekilde ilerleyebilmesi için şimdiden bir hazırlık zemini oluşturmaktadır.
Kentsel dönüşüm, doğru kurgulandığında bir inşaat süreci değil; yönetilebilir ve sürdürülebilir bir şehircilik modelidir.
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Harita Yüksek Mühendisi
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi
