Bir apartman dairesi satın alırken tapuda yer alan “arsa payı” kısmına çoğu zaman dikkatli bakmayız. Oysa bu dikkatten kaçan oran, ileride yaşanabilecek büyük mülkiyet, değer sorunlarının kaynağı olabilir. Özellikle kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve değer paylaşımı aşamalarında, arsa payının doğru belirlenmiş olması hayati önem taşır.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, bir apartmanda bulunan her bağımsız bölümün (örneğin daire, dükkan, depo) ana taşınmazın arsası üzerindeki sahiplik oranıdır. Yani binanız yıkıldığında, arsa üzerinde sizin ne kadar payınız olduğunu gösterir. Bu oran kat mülkiyeti tapusunda yer alır ve hem mülkiyet hakkınızı hem de değer oranınızı belirler.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı, bağımsız bölümlerin “değerleriyle” orantılı olarak hesaplanır. Yani 100 metrekarelik iki dairenin arsa payı eşit olmayabilir; manzara, kat seviyesi veya kullanım amacı bu oranı değiştirir.
Arsa Payı Neden Önemlidir?
Arsa payı, yalnızca tapudaki bir bilgi değil; birçok konuda belirleyici hukuki ölçüdür:
• Kentsel dönüşümde: Yeni binadan alacağınız daire ve metrekare genellikle arsa payınıza göre belirlenir.
• Apartman yönetiminde: Oy hakkınız ve aidat oranınız arsa payı üzerinden hesaplanır.
• Kamulaştırma veya ifrazda: Bina yıkıldığında, arsa üzerindeki mülkiyetiniz arsa payınız kadar olur.
• Satış veya mirasta: Tapu işlemlerinde değer belirleyici unsurdur.
Kısacası, arsa payınız mülkiyetinizin görünmeyen ama en güçlü kısmıdır.
Hatalı Arsa Payı Ne Anlama Gelir?
Geçmiş yıllarda yapılan birçok binada, arsa payları teknik değerlendirmeden ziyade beyanla verilmiş. Genellikle uygulamada arsa payları; mimari projedeki alanlar üzerinden hesaplandığı, özellikle eski projelerde kat mülkiyeti kanununda arsa payı tanımında belirtilen “değer esaslı” düzenlenmediği söylenebilir. Değere esas bir hesap olmadığı için günümüzde birçok soruna sebebiyet vermektedir.
Sonuç olarak:
• Daireler arasında değer dengesizliği oluşur.
• Kentsel dönüşümde adil paylaşım bozulur.
• Malikler arasında uyuşmazlıklar başlar.
• Değerleme ve vergi hesapları yanlış yapılır.
Samsun’da özellikle Atakum, Kadıköy, Gülsan gibi dönüşüm bölgelerinde bu sorun sıkça karşımıza çıkıyor.
Arsa Payı Nasıl Düzeltilir?
Eğer binanızda arsa payı hatalıysa iki yol vardır:
1. Kat maliklerinin oybirliğiyle düzeltme: Tüm malikler anlaşırsa, yeni değerleme yapılıp tapuya işlenir.
2. Mahkeme yoluyla düzeltme: Anlaşma sağlanamazsa, arsa payı düzeltme davası açılır.
Mahkeme, bilirkişi raporuyla her dairenin gerçek değerini hesaplar ve adil oranı belirler. Bu süreçte gayrimenkul değerleme uzmanı, harita mühendisi ve hukukçu desteği alınması büyük önem taşır.
Samsun’da Neden Gündemde?
Samsun’da hız kazanan kentsel dönüşüm süreciyle birlikte, arsa payı konusundaki hatalar artık sadece teknik bir mesele değil, vatandaşın doğrudan hakkını etkileyen bir konu haline geldi. Birçok bölgede müteahhitlerle yapılan anlaşmalarda arsa payı oranları esas alınıyor. Dolayısıyla, yanlış arsa payı mağduriyet doğurabiliyor. Kimi daha fazla, kimi daha az hak alıyor. Sonuç olarak tapuda yazan her rakamın bir anlamı vardır ama arsa payı, gelecekteki hakkınızı belirleyen en kritik bilgidir. Arsa payınızı bilmek, yalnızca mülkiyetinizi değil, geleceğinizi korumaktır.
Unutmayın, bina yıkılır, proje değişir, ama arsa payınız mülkiyetinizin özüdür. Kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce mutlaka tapunuzu kontrol edin.
Yüksek Mühendis Duygu Bircan ALAÇAMLI
Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi
