Çoğu kişi farkında değil! 1 Temmuz itibarıyla iş yeri kiralamalarında yeni dönem başlıyor. Bu tarihten itibaren iş yeri kiralarında da artış TÜFE üzerinden yapılacak, iflas edenlerin sözleşmesi feshedilebilecek, depozito vadeli hesaba yatırılacak... İşte o düzenlemeler...
İş yeri kiralarının da konutlarda olduğu gibi TÜFE üzerinden ödenmesi, kira devir hakkı, ödeme güçlüğüiflas gibi hallerde sözleşmenin feshi, depozitonun vadeli hesaba yatırılması gibi ticari hayatı etkileyecek önemli düzenlemeler için geri sayım başladı. 2012’de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan bu önemli maddeler, 8 yıl ertelenmişti. Süre 1 Temmuz’da sona erecek. 18 Ocak 2019’dan itibaren konutlarda kira artışı oranı ÜFE üzerinden değil 12 aylık ortalama TÜFE’yi geçmeyecek şekilde belirleniyor. 1 Temmuz itibarıyla bu oran iş yeri kiralamaları için de yasal hale gelecek. 1 Temmuz itibarıyla işyeri depozito bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli olarak verilecek. Depozito bedeli para ise kiracı ve mal sahibinin ortak açacağı ve birbirlerinden izin almadan çekemeyeceği ‘vadeli’ bir hesaba yatırılacak. Böylece paranın değer kaybetmesinin önüne geçilecek.
Kasada da saklanacak
Depozito kıymetli evrak ise banka kasasında saklanacak. Banka, kiracı ve mal sahibinin onay vermediği hallerde icra takibi kesinleşmesi veya mahkeme kararı ile depozitonun iadesine karar verebilecek. Mal sahibi sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren depozito bedeline yönelik dava açmamışsa, bu bedel kiracıya 3’üncü ayın sonunda teslim edilecek.
Değişiklik yapılamaz
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgiye göre; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak. Sözleşme serbestisi kapsamında iş yerleri için sözleşmenin uzaması veya yenilenmesi hallerinde ekonomik koşulların değiştiği iddia edilerek bedel dışında şartların değiştirilmesi talep edilemeyecek.
Erken tahliyede 3 ay daha sorumlu
1 Temmuz itibarıyla kiracı, sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin burayı kiraya verene kadar geçecek ‘makul süre’ kadar daha kira bedeli alma hakkı doğacak. Mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığında hemen yeni kiracı bulursa kira bedeli isteyemeyecek. Tahliye sonrası (taşınmaz boş kalırsa) en fazla 3 aya kadar kira bedeli alınabilecek.
Bağlantılı sözleşmeler geçersiz
Yapılan kira sözleşmesi kapsamında kiracıya başka bir bağlantılı sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeler kira sözleşmesinin geçerlilik şartına bağlı tutulmuşsa bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecek. Örneğin kiracıya kira sözleşmesinin devam şartı olarak başka bir sözleşme ile satın alma yükümlülüğü getirilmişse satın alma yükümlülüğü içeren sözleşme geçersizdir.
Cezai şart konulmayacak
1 Temmuz itibarıyla artık kiracıya belli bir aya ait kira borcu ödenmediğinde tüm kira borçlarının ödeneceğine dair olan muacceliyet şartı veya cezai şart bedeli ödemesi konulmuş olsa dahi geçerli kabul edilmeyecek.
İflas durumunda fesih hakkı olacak
Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme güçlüğüne düşer, iflas eder veya kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum çıkarsa sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedilebilecek. Yasal fesih bildirim süresi 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 aydır.
Devretse de sorumlu olacak
Özellikle AVM gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri ülkemizde mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu bir yeni düzene geçilecek. Burada yapılan sözleşmenin komple devri yani kiracının değişmesi. Bu nedenle kira ilişkisi devredildiği için, eski kiracı konumuna gelen devreden kiracı sözleşme sonuna kadar ve en fazla 2 yıl boyunca devredilen kira sözleşmesinden kaynaklı müteselsil sorumluluğu devam edecek.
Sözleşmeyi sona erdirme
Konutlar için geçerli olan kirayı sona erdirme sebepleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi) sınırlı bir şekilde iş yerleri için de uygulanacak ve iş yeri mal sahipleri sözleşmelerde özel sona erdirme sebepleri yazamayacak.
Bu ay kontrat yenileyenler ne ödeyecek?
Kira artışları Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre yapılıyor. Kanuna göre; sözleşmede farklı bir hüküm belirtilmedikçe konut kiraları 12 aylık ortalama Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre artırılıyordu. Bu uygulama 18 Ocak 2019’da çıkan torba yasa ile değişmişti. Bu tarihten itibaren kira artışının ÜFE yerine 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirlenmesi hükme bağlandı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) dün enflasyon oranlarını açıkladı. Buna göre; 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 13.94 oldu. ÜFE’ye ayarlı artış devam etseydi kira artışı yüzde 14.18 olacaktı.
