- 1 Mart’ta değer artışı kazancı beyan dönemi başlıyor.
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında 5 yıl kuralı uygulanıyor.
- Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa gelir vergisi doğuyor.
- Vatandaşa etkisi: Beyan verilmezse ceza ve faiz uygulanıyor.
- Takip: Vergi mart ve temmuzda iki taksitle ödeniyor.
- Resmî kaynak Gelir Vergisi Kanunu; ayrıntılar Samsun Gazetesi’nde.
Ev, arsa ve benzeri taşınmazların satışından elde edilen kazançlarda belirli şartlarda gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin satın aldıkları bir gayrimenkulü edinim tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satmaları halinde oluşan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak vergilendiriliyor. Bu kuraldan haberdar olmayan birçok kişi, satış sonrası beyanname vermediği için yüksek vergi cezaları ve gecikme faizleriyle karşı karşıya kalabiliyor.
BEYAN SÜRECİ MART AYINDA BAŞLIYOR
2025 yılı içinde, 5 yıllık süre dolmadan taşınmazını satanların elde ettikleri kazancı 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmeleri gerekiyor. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor. Beyanname verilmemesi durumunda vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.
5 YIL KRİTİK SINIR
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim gününe göre hesaplanıyor. Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa vergi doğuyor, 5 yılın tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
Vergi yükümlülüğü yalnızca klasik satış işlemleriyle sınırlı değil. Taşınmazın bedel karşılığında devri, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi işlemler de vergi kapsamına giriyor.
MİRASLA EDİNİLENLERDE VERGİ YOK
Maliye’nin açıklamalarına göre, miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
ENDEKSLEME YÖNTEMİ UYGULANIYOR
Vergi hesaplamasında satış ve alış bedelleri doğrudan karşılaştırılmıyor. Öncelikle alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ne (Yİ-ÜFE) göre güncelleniyor. Artış oranı yüzde 10’un üzerinde ise endeksleme yapılıyor ve vergilendirilecek kazanç bu şekilde belirleniyor.
Örneğin; Aralık 2023’te 5 milyon liraya alınan bir evin Ağustos 2025’te 8 milyon liraya satılması durumunda, 5 yıllık süre dolmadığı için değer artışı hesaplanıyor. Alış bedeli Yİ-ÜFE oranına göre güncelleniyor ve ortaya çıkan fark üzerinden gelir vergisi belirleniyor.
KOOPERATİF VE ARSA ÜZERİNE YAPILAN EVLER DE KAPSAMDA
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda, fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih esas alınıyor. Arsa üzerine yapılan konutlarda ise tapuda cins değişikliğinin yapıldığı tarih, edinim tarihi olarak kabul ediliyor.
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine inşa edilen konutların 5 yıl içinde satılması halinde de vergi yükümlülüğü doğuyor.
Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli satışlarda vergi tutarlarının ciddi rakamlara ulaşabileceğini belirterek, satış öncesinde süre ve hesaplama şartlarının dikkatle incelenmesi gerektiği uyarısında bulunuyor.
ÖRNEK HESAPLAMA
Alış tarihi: Şubat 2022
Alış bedeli: 3.200.000 TL
Satış tarihi: Eylül 2025
Satış bedeli: 6.500.000 TL
Taşınmaz 5 yıl dolmadan satıldığı için değer artışı kazancı oluşuyor.
Yİ-ÜFE verileri:
Şubat 2022: 1.150
Ağustos 2025: 3.220
Artış oranı: yüzde 180
Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğu için endeksleme uygulanır.
Endekslenmiş maliyet:
3.200.000 × (3.220 / 1.150)
= 8.960.000 TL
Vergiye tabi kazanç:
Satış bedeli: 6.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Bu durumda satış bedeli, endekslenmiş maliyetin altında kaldığı için vergi doğmaz. Enflasyon etkisi kazancı ortadan kaldırmış olur.
VERGİ DOĞAN İKİNCİ SENARYO
Aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satıldığını varsayalım:
Satış bedeli: 9.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Kazanç: 540.000 TL
Bu tutar, gelir vergisi tarifesine göre yaklaşık yüzde 15–40 aralığında vergilendiriliyor. Ortalama yüzde 20’lik dilim esas alındığında ödenecek vergi yaklaşık 108.000 TL oluyor.
Vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödeniyor.