Aralık 2024’te Meclis’ten geçen düzenleme ve geçtiğimiz günlerde yayımlanan yönetmelik ile birlikte artık Türkiye’de “imar hakkı transferi” dönemi başladı. Bu yöntemle, arsası okul, park, yol gibi kamu alanında kalan vatandaşlar, kaybettikleri yapılaşma haklarını başka alanlarda değerlendirebilecekler.
İmar Hakkı Transferi Nedir?
En basit anlatımla, bir arsada kullanılmayan yapılaşma hakkı alınarak başka bir arsaya taşınıyor. Yani malik ya da hissedar olduğunuz parsel park alanı olarak ayrılmışsa, “hakkınız yok oldu” denilmiyor. O imar hakkınız, uygun görülen başka bir alana kaydırılıyor. Böylece hem kamu yararı korunuyor hem de mülkiyet hakkınız yok sayılmamış oluyor.
Hangi Alanlarda Uygulanacak?
Yeni kanun, aktarım yapılabilecek alanları net şekilde belirliyor. Bunlar arasında:
Eski imar uygulamalarından kalan, kamuya devredilemeyen alanlar,
Yola, parka, okula ayrıldığı halde hâlâ malik üzerinde görünen parseller,
Plan revizyonları sonrası tekrar kamuya ayrılan ancak ikinci kez kesinti yapılamayan yerler,
Tamamen kamu alanına denk gelen ama kamulaştırılamayan parseller bulunuyor.
Kısacası, belediyelerin “kamulaştıramıyoruz” dediği alanlarda artık vatandaşın hakkını koruyan yeni bir yol açılmış oldu.
Burada kritik nokta şudur. Kanun şunu söylüyor: “İmar hakkı transferi aynı il sınırları içinde yapılabilir.” Örneğin Samsun’da Atakum’daki bir arsanın hakkı, yine Samsun’daki başka bir ilçedeki arsaya taşınabilir. Büyükşehirlerde yetki büyükşehir belediyesine ait olduğu için, ilçeler arası aktarım teorik olarak mümkün. Ama en sağlıklı yol, önceliği aynı ilçede aktarıma vermek. Çünkü böyle olursa planlama bütünlüğü bozulmaz, işleyiş daha düzenli olur ve hak sahipleri için de süreç daha şeffaf ilerler.
Nasıl İşleyecek?
Bu düzenlemeyle gündemimize yeni kavramlar girmektedir;
Verici Parsel: Kamuya ayrıldığı için üzerinde yapılaşma hakkı kalmayan arsa.
Alıcı Parsel: Bu hakkın taşındığı ve kullanılacağı yeni arsa.
İşleyiş şu adımlarla olacak:
1.Vatandaş veya ilgili kurum başvuru yapacak.
2.Belediyeden teknik rapor hazırlanacak.
3.Uygun alıcı parsel seçilecek.
4.Hem verici hem alıcı parsel için değerleme yapılacak.
5.Taraflar uzlaşınca encümen onayı alınacak.
6.Tapuya “imar hakkı transferi” şerhi işlenecek.
Burada kritik nokta, transferin taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden yapılması. Yani sadece metrekare/ alan değil, parsellerin piyasa değerleri karşılaştırılarak işlem yapılacak. Ayrıca alıcı parselin inşaat hakkı en fazla %30 artırılabilecek.
Değerleme Aşaması
En hassas nokta burası. İki farklı SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinden rapor alınması gerekiyor. Son kararı ise belediyenin kıymet takdir komisyonu veriyor. Değerleme masrafları başvuru sahibi tarafından karşılanacak.
Neden Önemli?
Bu yeni yöntemin, hem vatandaşın mağdur olmasını engellenmesi hem de kamu yararı için gerekli alanların açılması, maliyeti düşürmesi amaçlanıyor. Belediyeler kamulaştırma yükünden kurtuluyor, vatandaş da kaybolan hakkını başka bir yerde kullanabiliyor.
Sonuç
İmar hakkı transferi, şehirlerimizin geleceği için önemli bir adım. Yönetmelik çok yeni, uygulamada bazı detaylar zamanla netleşecek. Temennim; sürecin hem vatandaşın hakkını koruyan, hem de kamu yararını gözeten daha adil bir sisteme evrilmesidir. Bu düzenleme hayata geçtikçe göreceğiz; umut ettiğimiz gibi hakkaniyetli ve insan odaklı şehirler mi kurulacak, yoksa yeni mağduriyetler ve tartışmalar mı doğacak?
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Harita Yüksek Mühendisi
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi