Samsun, son yıllarda hem kentsel dönüşüm adımları hem de yeni gelişme alanlarıyla birlikte arsa fiyatlarının yükselişe geçtiği bir şehir haline geldi. Ancak arsa yatırımı, çoğu kişinin düşündüğü kadar “kolay bir al-sat süreci” değildir. Aksine teknik, hukuki ve mekânsal değerlendirmelerin birlikte ele alınması gereken profesyonel bir karar mekanizmasıdır.
Sahada yaptığım incelemelerde ve değerleme çalışmalarında, yatırımcıların en sık hata yaptığı noktaların doğru analiz edilmemiş arsalar olduğunu görüyorum. Bu nedenle Samsun’da arsa almayı planlayan herkes için, yatırım kararını doğrudan etkileyen beş kritik stratejik uyarıyı paylaşmak istiyorum. Ancak bunlara geçmeden önce çok önemli bir ilk adım var.
İlk adım: Tapu ve Kadastro İncelemesi
Her şeyden önce hukuki zemin doğru olmalıdır. Her parselin yatırım öncesinde tapu takyidatları, kadastro tespiti, mülkiyet zinciri ve arazi üzerindeki yasal tasarruf kısıtlamaları titizlikle incelenmelidir. İrtifak hakları, hisseli kullanım, kamulaştırma şerhleri veya uygulama imar planından doğan yükümlülükler, arsanın değerini ve kullanılabilirliğini doğrudan belirleyen unsurlardır. Bu kontroller, hem mülkiyet hakkının doğruluğunu hem de gelecekteki proje uygulamalarının önünü açan en önemli adımdır.
1) İmar Durumu ve Mutlaka Öğrenilmeli
Kentlerimizde aynı mahallede yer alan iki parsel bile farklı yapılaşma koşullarına sahip olabilir. TAKS, KAKS, yükseklik sınırlaması, çekme mesafeleri ve yola terk gibi unsurlar bir arsanın gerçek değerini belirleyen temel kriterlerdir. Bir arsanın “imarlı” olduğunu bilmeniz tek başına bir anlam taşımamaktadır. Bir parselin gelecekte nasıl değerlendirilebileceğini belirleyen asıl unsur imar hakkının detaylarıdır. Bunu da bize imar durum bilgisi ve plan notları göstermektedir. Bu nedenle imar durumu görülmeden fiyat konuşmak, yatırım açısından büyük bir risk oluşturur.
Ayrıca arsanın komşu parselleri ve yakın bölgesindeki yapılaşma da araştırılmalıdır. Potansiyel bir arsada yapılacak projenin çevresel uyumunu sağlamak ve olası sıkıntıları önceden görebilmek için komşu parsellerin yapılaşma koşulları detaylıca incelenmelidir.
2) Bölge Analizi ve Emsal Araştırması Mutlaka Detaylı Olarak Yapılmalı
Samsun’da arsa değerleri, sadece mahallenin adıyla yorumlanamaz. Öncelikle yapılması gereken bölge analizidir. Bölgenin topografyası, parsel şekli, cephe uzunluğu, sosyal donatıya yakınlık, ulaşım bağlantıları ve altyapı erişimi gibi unsurlar fiyatı önemli ölçüde etkiler. Aynı bölgenin içinde bile %30-40’a varan değer farkları mümkündür. Bu nedenle yatırım kararı verirken kullanılacak emsal değerlerin doğru lokasyon – doğru nitelik – doğru tarih kriterlerine göre incelenmesi gerekir.
3) Müteahhit Teklifleri Proje Kapasitesi Hesaplanmadan Değerlendirilemez
Samsun’da birçok yatırımcı, müteahhitlerin sunduğu hasılat paylaşım oranları üzerinden hızlıca karar verebiliyor. Oysa bir teklifin kârlı olup olmadığını gösteren temel veri, arsanın gerçek inşaat kapasitesidir. Bazen daha düşük oranlı bir teklif, metrekare karşılığı çok daha yüksek gelir sağlayabilir. Bu nedenle teklifleri değerlendirirken mutlaka arsanın teknik kapasitesi, taban alanı ve çıkabilecek net inşaat alanı birlikte incelenmelidir.
4) Bölgenin Gelecekteki Planlarını Analiz Etmek Şart
Kentsel dönüşüm bölgeleri, ulaşım yatırımları, imar planı revizyonları ve yeni gelişme koridorları; Samsun’da arsa değerlerini doğrudan etkileyen en önemli unsurlardır. Bugün “orta seviye” görünen bir bölge, doğru planlamayla birkaç yıl içinde yüksek değerlenme potansiyeli taşıyabilir. Bu özellikle, yakın zaman içerisinde ilan edilen kentsel dönüşüm alanları, batı çevre yolu projesi, Chery fabrikasının kurulması gibi büyük yatırım projelerinde oldukça önemlidir. Bu nedenle yatırımcıların yalnızca bugünü değil, bölgenin geleceğe yönelik gelişim dinamiklerini de dikkate alması gerekir.
5) Parsel Şekli, Eğim ve Cephe Özellikleri Göz Ardı Edilmemeli
Samsun’un arazi yapısı büyük ölçüde eğimlidir. Bu durum hem hafriyat maliyetini artırır hem de projeden elde edilecek verimi düşürür. Ayrıca parselin geometrisi, köşe parsel olup olmaması, yol kotu ve cephe genişliği gibi unsurlar arsanın değerini doğrudan belirler. Bu teknik faktörler çoğu yatırımcı tarafından göz ardı edilse de profesyonel değerlemenin olmazsa olmazlarıdır.
Sonuç olarak; Arsa Yatırımı Teknik Bir Uzmanlık Gerektirir
Anlattığım sebeplerden dolayı arsa yatırımı mutlaka uzman bir ekip tarafından yapılmalıdır. Doğru analiz yapılmadığında, yanlış bir parsel seçiminden dolayı ciddi mali kayıplar yaşanabilir.
Bu noktada yatırım kararı verirken şu ilke son derece önemlidir:
Doğru analiz → Doğru fiyat → Doğru yatırım
Toparlamak gerekirse; arsa yatırımı bireysel bir karar gibi görünse de, uzun vadede kentin yapılaşmasını, yaşam kalitesini ve dönüşüm süreçlerini doğrudan etkileyen bir unsurdur. Bu nedenle her arsa sahibinin, yatırımcı ve kent sakini olarak doğru ve güvenilir bilgiye ulaşması büyük önem taşır.
Doğru analiz yapılmış her yatırım, hem yatırımcıyı hem de şehri dolayısıyla toplum ve bireyi güçlendirir.
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Alaçamlı & Partners Kurucu Ortak
Harita Yüksek Mühendisi
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı