- Yargıtay ön alım kararı yayımlandı.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi fiili taksim şartını değerlendirdi.
- Fiili taksim yoksa satış sonrası şufa davası açılabilecek.
- Vatandaşa etkisi: Paylı taşınmazlarda hak arama yolu netleşti.
- Takip süreci yerel mahkemece yeniden değerlendirme yapılacak.
- Resmî kaynak Resmi Gazete ve Yargıtay; ayrıntılar Samsun Gazetesi’nde.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanımına ilişkin önemli bir içtihada imza attı. 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrasında ön alım davası açılabileceği belirtildi. Ancak satış sırasında itiraz etmeyen paydaşın sonradan bu hakkı ileri sürmesinin dürüstlük kuralına aykırı olabileceği vurgulandı. Karar, miras yoluyla ya da ortak satın alma sonucu birden fazla hissedarı bulunan taşınmazlarda yaşanabilecek uyuşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor.
ÖN ALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?
Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor. Yargıtay kararında, bu hakkın kanundan doğduğu ve mülkiyet hakkına getirilen özel hukuk niteliğinde bir sınırlama olduğu hatırlatıldı. Buna göre, bir paydaşın hissesini dışarıdan bir kişiye devretmesi durumunda diğer hissedarlar, yasal şartlar oluştuğunda dava açarak söz konusu payı öncelikli olarak satın alabiliyor.
FİİLİ TAKSİM TARTIŞMASI
Uyuşmazlığa konu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı. Diğer paydaş ise satış sonrası ön alım hakkını kullanmak üzere dava açtı. Satışı yapan taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ve herkesin belirli sınırlar içinde kendi bölümünü kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi bu savunmayı kabul ederek davayı reddetti. Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne taşındı. Dosyada yer alan bilirkişi raporunda, tarlanın boş olduğu, üzerinde ekim yapılmadığı ve paydaşlar arasında sınırlarla ayrılmış fiili bir kullanımın bulunmadığı tespit edildi.
DÜRÜSTLÜK KURALI ÖLÇÜTÜ
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda ön alım hakkının kural olarak kullanılabileceğini belirtti. Ancak daire, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünüp herkesin kendi bölümünü kullandığı durumlarda, satış anında itiraz etmeyen bir paydaşın sonradan ön alım hakkına dayanmasının Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını ifade etti. Somut olayda fiili taksim bulunmadığı sonucuna varan Yargıtay, ön alım hakkının ve diğer şartların yeniden değerlendirilmesi gerektiğine hükmederek yerel mahkeme kararını bozdu.
