Türkiye’de son yıllarda kira bedellerin ciddi artışı, konut arzındaki daralma, ekonomik dalgalanmalar ve hukuki düzenlemeler nedeniyle mal sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar hiç olmadığı kadar artmış durumda. Özellikle büyükşehirlerde olduğu gibi Samsun’da da dava sayıları ciddi oranda arttı. Bu süreçte hem vatandaşlar hem de avukat ve arabulucular için en kritik araç haline gelen şey ise; kira değer tespit raporlarıdır.
Peki kira değer tespit raporu neden bu kadar önemli? Neden artık birçok uyuşmazlıkta zorunlu hale geldi?
1. Kira Artış Uyuşmazlıklarının Son Yıllarda Artmış Olması
Ekonomik gelişmeler, taşınmaz satış değeri ve kiralarının hızlı yükselmesi sonucunda kiracılar “fahiş artış” baskısı hissederken, mal sahipleri ise mevcuttaki kiralarının çok düşük kaldığını düşünmektedirler. Bu nedenledir ki kira sözleşme süreleri dolduğunda iki taraf da doğru rakamı bulmakta zorlanmaktadırlar. Bu noktada duygusal, tahmine dayalı veya pazarlığa açık rakamlar yerine, bilimsel ve hukuken geçerli bir tespitin yapılması zorunlu hale geliyor.
2. Mahkemelerin En Çok Başvurduğu Delil: SPK Lisanslı Uzmanlarca Hazırlanan Kira Değer Tespit Raporu
Kira tespiti davalarında mahkemeler artık bilirkişi raporlarını temel delil kabul ediyor. Bilirkişilerin dayandığı en güçlü kaynak ise: SPK Lisanslı Kira Değer Tespit Raporu
Söz konusu raporun içerisinde;
• Emsal kira araştırmaları,
• Bölgesel piyasa analizi,
• Taşınmazın fiziksel özellikleri,
• Konum ve ulaşılabilirlik etkisi,
• Gelir yaklaşımı ile kira değeri hesaplaması,
• Arz–talep dengesi,
• Teknik ve hukuki inceleme bulunmaktadır.
3. Hem Kiracıyı Hem Mal Sahibinin Hakkını Korumak İçin En Adil Yöntem
Burada kira değer tespit raporu ile ilk olarak hedeflenen; en doğru değer ve inceleme ile taraflar arasındaki gerilimi azaltmak ve ekonomik kayıpları önlemektir. İkinci olarak, söz konusu raporlar ile zorunlu arabuluculuk süreçlerinde bağlayıcı referans oluşturulur ve dava süresi kısalır.
4. Neden Artık “Zorunluluk” Haline Geldi?
2023 sonrası kira davalarının artması, arabuluculuk sürecinin devreye girmesi ve kira piyasa dengesinin bozulması nedeniyle:
• Avukatlar ilk adımda uzman raporu istiyor,
• Arabulucular çözüm için raporu gerekli görüyor,
• Mahkemeler raporsuz dosyaları sağlıklı değerlendirmiyor,
• Vatandaş ise hak kaybı yaşamamak için bu rapora başvuruyor.
Yani rapor, hukuki ihtiyacın doğal sonucu olarak fiilen zorunlu hale geldi.
Sonuç: Bilimsel Rapor, Adil Kira Demektir
Bir kira uyuşmazlığının çözümü artık tahmin ve pazarlıkla değil, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporlarıdır. Bu raporlar;
✔ Hak kaybını önler.
✔ Uyuşmazlığı azaltır.
✔ Dava süreçlerini hızlandırır hatta arabulucu aşamasında uzlaşma sağlayabilir.
✔ Tarafları korur.
✔ Ekonomik dengeyi sağlar.
Söz konusu sürecin halihazırda yorucu ve yıpratıcı bir süreç haline gelmemesi adına hedefimizin dava konusu olmadan uzlaşma sağlanmasıdır. Bu da ancak ve ancak bağımsız bir uzman tarafından hazırlanacak olan “kira değerleme raporları” ile mümkündür. Vatandaşlarımız hem kiracı hem mal sahibi olarak haklarını korumak için mutlaka profesyonel destek almalıdır.
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Harita Yüksek Mühendisi
Kentsel Dönüşüm ve Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Alaçamlı & Partners Kurucu Ortak
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi