Türkiye’nin dört bir yanında hızla ilerleyen kentsel dönüşüm çalışmaları, sadece binaların yenilenmesi değil, aslında kentlerin ekonomik, sosyokültürel, ekolojik ve çevre dostu planlama ve alt yapı hizmetleri ile yeniden düşünülmesini içermektedir. Dünyadaki örnek projeler incelendiğinde artık şehrin herhangi bir yerinde yapılan en ufak bir müdahale bile teknoloji ile entegre olacak şekilde, kent kimliklerinin ve tarihi dokunun da ortaya çıkarılmasını hedeflemektedir. Kentsel dönüşüm ancak bu şekilde geleceği de şekillendirebilir.
Tüm bunlar göz önünde bulundurulduğunda sürecin paydaşlarının aslında ne kadar farklı disiplin gerektirdiği aşikardır. Bu farklı disiplinler bir araya gelmedikçe ya da gelse de aralarında koordinasyon olmadıkça bir çok sorun kaçınılmaz olacaktır. Özellikle bu süreç vatandaş için karmaşık, yorucu ve riskli bir hale dönüşebiliyor. İşte tam bu noktada danışmanlık (teknik ve hukuki) ve gayrimenkul değerleme hizmeti almak büyük önem taşıyor.
Neden Danışmanlık Hizmeti?
Hukuki Güvence İçin
Kentsel dönüşüm projeleri, 6306 sayılı kanun gibi özel yasal düzenlemelere dayanıyor. Hak sahiplerinin en büyük korkusu ise hak kaybı yaşamak. Profesyonel bir danışman, süreci en başından hukuki açıdan güvence altına alıyor. Doğru raporlamalar, şeffaf sözleşmeler ve sürecin adım adım takibi vatandaşın lehine bir kalkan görevi görüyor. Süreç müteahhit firma ile anlaşılarak başlandığında genellikle; müteahhit ile sorun yaşandığında hukuki süreç başlıyor. Bu aşamada başlayan hukuki destek ne yazık ki hem süreci uzatıyor hem de hak sahipleri için oldukça yıpratıcı oluyor. Özellikle unutmamak gerek ki binanız yıkıldığında hak sahipleri artık bağımsız bölüm sahibi değil sadece arsa vasfında taşınmazın arsa payı oranında sahipleri oluyor. Binada kat irtifakı kurulurken belirlenen arsa payları aslında bağımsız bölümlerin o tarihteki piyasa değerleri demektir. Ancak çoğu zaman bölge gelişiminin farklı seyretmesi ya da hatalı hesaplanan arsa payları sebebiyle vatandaş hak kaybına uğramaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde en çok karşılaştığımız dava türü, arsa payı düzeltme davaları olmaktadır. Ve bu da süreci oldukça uzatmaktadır. Dolayısıyla binanız yıkılmadan süreci uzmanlarla yürütmek çok önemlidir.
Maddi ve Teknik Riskleri Azaltmak İçin
Yanlış yapılan maliyet hesapları ya da teknik eksiklikler, dönüşümün en kritik noktaları. Mevcut durumdaki yapı alanları ile güncel imar planlarındaki yapılaşma koşulları her zaman örtüşmeyebilir. Taşınmazların tapu kayıtları üzerinde yer alan herhangi bir şerh/beyan/ ipotek önceden tespit edilmelidir. Yine sürecin en başında bina henüz yıkılmadan söz konusu yapının güncel değeri uzmanlar tarafından tespit edilmelidir. Tüm bu bilgilere “gayrimenkul değerleme raporları” ile ulaşılabilmektedir. Danışmanlık hizmeti sayesinde hak sahipleri; projeyi en uygun şartlarla yürütebiliyor, en doğru teklifleri karşılaştırabiliyor ve gelecekte sorun yaratacak eksikliklerden korunuyor.
Gayrimenkul Değerleme Neden Önemli?
Öncelikle belirtmeliyiz ki ister riskli alan, ister riskli yapı kapsamında olsun her uygulamada gayrimenkul değerleme raporu ile ilerlenmesi gerekmektedir. Özellikle binanın değeri ile arsa payı arasında doğru denge kurulmadığında, taraflar arasında ciddi anlaşmazlıklar doğabiliyor. Ve bunlar çoğunlukla süreç başladıktan sonra ortaya çıkıyor, amacımız sürecin en başında riskli yapı tespiti/ yıkım başlamadan bu tespitlerimizi yapabilmektir. İşte burada gayrimenkul değerleme raporları devreye giriyor.
Gayrimenkul değerleme raporuyla sadece taşınmazınızın değerini öğrenmezsiniz, ayrıca;
Bağımsız ve tarafsız değerleme çalışmaları, hak sahiplerinin hangi oranda pay alacağını netleştirir.
Müteahhit ile yapılacak sözleşmelerin adil ve sürdürülebilir olmasını sağlar.
Projenin bitiminde gayrimenkulün gelecekteki değer artışını da öngörerek yatırımcıya ve hak sahibine güven verir.
Arsanın güncel imar durumu / yapılaşma koşulları ile ilgili bilgi verir.
Taşınmaz üzerindeki güncel takyidat bilgilerini belirtir.
Burda dikkat edilmesi gereken husus ise raporu hazırlayacak kişinin “Lisanslı” gayrimenkul değerleme uzmanı, mümkünse “sorumlu” uzman olmasıdır.
Güven Ortamı İçin
Aynı binada, aynı sokakta yaşayan komşuların çıkarları dönüşüm sürecinde zaman zaman çatışabiliyor. Danışman/uzman, tarafsız bir köprü kurarak bilgi kirliliğini önlüyor, düzenli toplantılar ve bilgilendirme yapıyor ve anlaşmazlıkların büyümesini engelliyor. Ayrıca resmi kurumlardaki süreçlerin takibini yapıyor. Özellikle süreli başvuruları takip etmek, haklarınızı korumak adına çok çok önem arz etmektedir.
Değer Katan Çözümler İçin
Kentsel dönüşüm yalnızca bir bina yenilemesi değildir; yaşam kalitesinin artması ve bölgedeki değeri ve gayrimenkulün değerinin yükselmesi de işin bir parçasıdır. Doğru danışmanlık, modern ve sürdürülebilir tasarımlar, bölgeniz ekonomik, sosyokültürel yapısına da uygun projeler önererek bölgenin geleceğine yatırım yapılmasını sağlar.
Zaman ve Emek Kaybını Önlemek İçin
Planlama yapılmadan, tedbirsiz başlayan uygulamalar süreci yıllarca uzatabilir. Danışmanlık hizmeti ile yol haritası baştan çizilir, gereksiz harcamalar ve zaman kayıpları önlenir. Vatandaş, baştan sona güvenle ilerleyen bir sürecin parçası olur. Sürecin uzaması kentsel dönüşümde çok ciddi can, mal kayıplarına, ekonomik ve psikolojik sorunlara neden olabilir. Çünkü ortada bir risk vardır ve esas olan riskin acilen giderilmesi ve vatandaşın güvenli yapılarına kavuşmasına öncelik verilmesidir.
Unutmayalım: Kentsel dönüşüm bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasından öte, gelecek nesillere güvenli ve yaşanabilir şehirler bırakma sorumluluğudur. Bu büyük sorumluluğu doğru taşımak için, profesyonel danışmanlık ve değerleme hizmeti en güçlü dayanağımızdır.
“Geleceğin şehri, doğru değerleme ve doğru danışmanlıkla inşa edilir.”
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Harita Yüksek Mühendisi
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi