6306 Sayılı Kanuna Göre Riskli Yapılar İçin İzlenecek Yollar
Ülkemizin büyük bir bölümü deprem başta olmak üzere birçok doğal afet ile karşıkarşıyadır. Afetler sonucu yaşanan can ve mal kaybını en aza indirmek amacıyla 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “kentsel dönüşüm” kavramı hayatımıza girdi. Bu yazı köşemde sizlerle kentsel dönüşüm, şehircilik, akıllı şehirler ve sürdürülebilir kentler için bilmemiz ve yapmamız gerekenlerden bahsedeceğim. Ve bunları yaparken temel dayanağım “doğaya rağmen değil, doğaya uyumlu” kentler bilincini açıklamaya, benimsemeye çalışmak olacak.
Öncelikli olarak ilimizde de gündemde olan kentsel dönüşüm konusuyla ilgili giriş yapmak istiyorum.
6306 sayılı kanun kapsamında hayatımıza yeni giren kavramlardan en çok duyduklarımız; “riskli yapı”, “riskli alan” ve “rezerv yapı alanı”.
Bugünkü konumuz, “riskli yapı”.
Oturduğumuz daire riskli mi, öyle ise süreçte bizleri neler bekliyor?
Riskli yapı nedir?
Yönetmeliği göre riski yapı; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı veya yapıları kapsamaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus; inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.
1. Risk Tespiti Başvurusu
Binanızın riskli olup olmadığını öğrenmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlara başvurabilirsiniz. Bu başvuruyu tek bir kat maliki yapabilir, ortak başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Eğer kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapunuz yoksa, arsa üzeirnde yer alan riskli yapının tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. Uzmanlar binadan karot örneği alarak ve gerekli testleri yaparak Riskli Yapı Raporu düzenler. Başvuru sırasında gereken belgeler; başvuru dilekçesi, nüfus cüzdanı fotokopisi, yapıya ait tapu belgesi, varsa yapı ruhsatı ve mimari proje olarak sıralanabilir. Başvuru sonrası yetkili kuruluş tarafından yapı üzerinde teknik inceleme gerçekleştirilir.
2. Raporun Kesinleşmesi ve İtiraz Hakkı
Rapor, belediyeye ve Bakanlığa bildirilir. Riskli bulunduysa tapuya şerh düşülür. Maliklere resmi tebligat yapılır. Burada dikkat edilmesi gereken tebligat sonrası süreler işlemeye başlar. Maliklerin rapora itiraz etme hakkı vardır; ancak bu süre 15 gün ile sınırlıdır. İtirazlar ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya belediyeye yazılı olarak yapılır. Eğer itiraz olursa Teknik Heyet tarafından yeniden değerlendirilir. Yeniden değerlendirmede çıkan sonuç kesindir; bu karara karşı idari yargıya başvuru hakkı vardır. İtiraz olmazsa ya da reddedilirse, 60 gün içinde söz konusu yapının tahliyesi ve yıkımı gerekir. Bu süre zarfında bina boşaltılmazsa idari yıkım gündeme gelir. Yıkım masrafları yapı maliklerine rücu edilir.
3. Yıkım mı Güçlendirme mi?
Kanuna göre riskli yapılar için iki temel yol vardır:
• Yıkım ve Yeniden Yapım: En çok tercih edilen yöntemdir. Arsa payları oranında yeni bir inşaat sürecine girilir.
• Güçlendirme: Eğer binanızın mevcut haliyle ayakta kalma potansiyeli varsa, mühendislik raporları ışığında güçlendirme yapılabilir. Bunun için kat maliklerinin oy birliği gerekir. Güçlendirme kararı alındığında, belediye veya Bakanlık süreci denetler ve binanın güvenli hale gelmesi sağlanır.
*6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliği mad 8, 7. Bende göre: “Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.”
Kanun ve uygulama yönetmeliğine göre aslında bu iki yol riskli yapı için belirtilmiştir. Ancak günümüzde yönetmelikte sadece tek bir madde bendinde yer alması, pek de ilgili kişilerce pek de vurgulanmamış olması sebebiyle güçlendirme yerinde maliklerin ve müteahhitlerin ilk düşündüğü yıkım ve yeniden yapım olmaktadır. Güçlendirme ile ilgili olarak da devletin sağladığı kentsel dönüşüm kredileri bulunmaktadır. Güçlendirme konusu da kesinlikle gözardı edilmemelidir, imkan varsa öncelikle bu yola gidilmelidir.
4. Tahliye, Yıkım ve Destekler
Yenileme sürecinde malikler, kendi aralarında anlaşarak yeni proje geliştirebilir. Müteahhit ile anlaşma sağlayıp kat karşılığı inşaat modeli gündeme gelir. İster yıkım/ yeniden yapım, ister güçlendirme olsun süreçte kentsel dönüşüm kredileri, kira yardımı ve vergi/harç muafiyetleri gibi devlet desteklerinden faydalanılır.
Burada önerim; (eğer binanız yıkılıp tekrar inşa edilecekse) süreci, kat maliklerinin yalnızca müteahhit ile karşılıklı yürütmemesidir. Süreç muhakkak; kentsel dönüşüm uzmanı, gayrimenkul değerleme uzmanı, avukat ile birlikte yürütülmelidir. Acil olan riskli bir yapının dönüşümüdür. Çünkü her ne kadar günümüzde amaç zaman zaman farklı kaygılar olsa da asıl amaç; ortadaki riski kaldırıp can ve mal güvenliğini korumaktır. Bu sebeple sonradan hak kayıplarına uğramamak için, teknik ve imar durumu ile uyumlu ve hukuki açıdan davaya konu olmadan süreci yürütmek için muhakkak bir uzman desteği öneririm.
Unutmayın, “riskli yapı tespiti” sadece binanızı değil, yaşamınızı da güvence altına alır. Yıkım ya da güçlendirme… Hangi yolu seçerseniz seçin, önemli olan; doğru bilgiyi alarak mevcut haklarınızın korunması ve taşınmazlarınızın gerçek değerleriyle bu süreci tamamlamaktır.
Başta belirttiğim gibi, şehir planlamasında rotamız “doğaya rağmen değil, doğayla uyumlu” kentler yaratmak olmalıdır. Deprem, heyelan, sel ve benzeri doğal afetleri durduramayız ama kentlerimizi bu riskleri dikkate alarak planlayıp güvenli evlerde yaşayabiliriz…
Duygu BİRCAN ALAÇAMLI
Harita Yüksek Mühendisi
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Kentsel Dönüşüm Uzmanı
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Samsun İl Temsilcisi