Anayasa Mahkemesi (AYM), milyonlarca taşınmaz sahibini ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Hisseli arsa ve tarlalarda pay satışına ilişkin önalım hakkının kullanılmasında, satışa konu hissenin rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme iptal edildi. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararın yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre tanındı.
HİSSELİ ARSA VE TARLALARDA YENİ GELİŞME
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişiklikle, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması sırasında payın bedelinin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesi öngörülmüştü.
Ancak 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, söz konusu düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğunu ileri sürerek Anayasa Mahkemesine başvurdu.
Başvurularda, bedelin hangi tarihteki piyasa değerine göre belirleneceği konusundaki belirsizlikler ve mülkiyet hakkına ilişkin itirazlar gündeme getirildi.
AYM RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİNİ İPTAL ETTİ
Başvuruları değerlendiren Anayasa Mahkemesi, önalım hakkına konu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu.
Yüksek Mahkeme, tarafların satış sözleşmesinde üzerinde anlaştıkları bedel yerine mahkeme tarafından belirlenen rayiç değerin esas alınmasının, mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturduğunu değerlendirdi.
Mahkeme, söz konusu düzenlemenin satış işleminin tarafları ile önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini yeterince korumadığı sonucuna ulaştı.
ÖNALIM HAKKI NEDİR, KİMLERİ İLGİLENDİRİYOR?
Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara belirli koşullarla bu hisseyi öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor.
Bu hak özellikle miras yoluyla hisseli hale gelen arsalar, tarım arazileri ve ortak mülkiyete konu taşınmazlar açısından önem taşıyor.
AYM'nin iptal kararı, önalım hakkının tamamını kaldırmıyor. Karar, bu hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi kapsıyor.
KARAR 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
Buna göre iptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme yürürlükte kalacak.
Bu süre içerisinde kanun koyucunun konuya ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.
AYM'DEN MÜLKİYET HAKKI VURGUSU
Kararın gerekçesinde, Anayasa'nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkına dikkat çekildi.
Mahkeme, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin yerine farklı bir rayiç bedel uygulanmasının alıcı açısından haksız kazanç veya zarara neden olabileceğini, önalım hakkı sahibini de hukuki belirsizlik içinde bırakabileceğini belirtti.
Bu nedenle tarafların hak ve menfaatleri arasında adil bir dengenin kurulamadığına hükmedildi.
ARSA VE TARLA SAHİPLERİ İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?
Karar, özellikle hisseli taşınmazlarda payını satmak isteyen mülk sahiplerini, bu payları satın alan kişileri ve önalım hakkını kullanmak isteyen diğer hissedarları ilgilendiriyor.
Ancak iptal kararının yürürlüğe girmesi için belirlenen süre nedeniyle, mevcut ve yeni açılacak davaların hukuki durumunun yürürlükteki mevzuat ve olası yeni düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilmesi gerekecek.
